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沈洁律师联系电话:13917766155

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婚前购房后办结婚,配偶能否分房

陈先生和冯女士通过朋友介绍认识,后来登记结婚。陈先生在结婚前向他人购买了一套二手房,房屋的售价为315万元,支付了房屋首付款115万元。其余200万为银行贷款,陈先生和银行签订了贷款合同,其中100万为公积金和补充公积金贷款,100万为商业贷款。两人结婚后,感情一直磕磕碰碰,也没有生育子女。律师

离婚时,两人一致认可房屋价值为500万元,婚后双方共归还了贷款22万元。陈先生认为房屋是自己婚前购买的,婚后的还贷也是自己用工资收入归还,和女方毫无关系,不同意女方参与分割。女方冯女士认为陈先生购房就是为了结婚,而且房屋产权是在婚后办理的,对房屋要求作为夫妻共同财产各半分割。

听了冯女士的法律咨询,沈律师认为冯女士的观点并不正确,首先首付款115万元是陈先生的婚前存款,并不是夫妻共同财产,所以这些款项是归陈先生个人所有的,冯女士不能参与分割,经沈律师的解释,冯女士表示认可,同意陈先生拿回婚前115万的出资。

沈律师还认为婚前陈先生用自己的名义和他人签订了购房合同和抵押借款合同,房屋产权登记受理日期在婚前,房屋是用婚前财产支付的首付款,婚后房产的登记在丈夫的名下,离婚时将房屋视为陈先生的个人财产,没有归还的贷款视为他的个人债务。

在婚姻关系存续期间支付的房贷,视为妻子帮助丈夫归还的债务,这部分财产已经包含在房屋的实际价值中,且房屋在婚后有一定的增值、考虑到离婚时房屋的市场价值及共同还贷金额占全部购房款的比例,由丈夫对冯女士进行补偿。至于补偿的金额,沈律师认为可以这样计算,还款数额为22万,房屋增值为500/315,对应的还款部分为22×500/315=35万,配偶可以获得其中一半,也就是17.5万左右。

按揭房屋是婚前个人财产,婚后夫妻共同清偿贷款,房屋增值部分能否作为夫妻共同财产进行分割。对此,《关于适用《婚姻法》若干问题的解释三》第十条规定:“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿!钡侨绾尾钩,法律却没有明确规定。

那么房屋增值部分是不是夫妻共同财产?《关于适用《婚姻法》若干问题的解释三》第五条规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,处孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。即一方个人财产在婚后产生的的孳息,归个人所有;一方个人财产在婚后的自然增值,归个人所有;一方个人财产在婚后产生的其他收益,如投资收益,应认定为夫妻共同所有。房屋价值的增值是孳息还是自然增值,是投资收益还是其他收益,法律没有明文规定。

孳息包括自然孳息和法定孳息,所谓自然孳息是按照物只本来性质自然规律所出,没有附加人为加工所获得植物,如牲畜的幼崽、鸡蛋、果实等。法定孳息是依照法律关系取得的收益,比如利息、租金等。孳息是从原物中所出的收益。房产的增值部分并不独立存在,在所有权人没有转让房屋之前,增值部分一只处于期待利益状态。即便房产转让,也就是房产价值发生变化,不存在新产生的独立屋,所以房产的增值部分并不是孳息。

投资收益通常指经济主体向特定事业或领域投入经济要素而获取的经济收益,一般居民来说,购买一套房产只是为了居住,也没有投资收益,对于拥有多套房屋的炒房者来说,对于非满足自身居住需要的房屋所投入的资金属于投资。当然并不是光看房屋的总体价值,只有在购房时投入的资本,包括首付款和婚前支付的贷款才是婚前投资,婚后归还的贷款是夫妻共同财产的投资,收益当然也贵夫妻共同所有。律师

婚前按揭房产的增值包括自然增值和投资收益两个部分,《关于适用《婚姻法》若干问题的解释三》第十条所使用的文字为“补偿”,并非直接认定为夫妻共同财产,婚前按揭房产的增值部分认定为自然增值更符合法律。另一方之所以可以获得补偿,是基于用夫妻共同财产为继续持有房产作出了贡献,给一方获得自然增值创造了条件,基于公平合理的原则,获得自然增值的一方给与合理补偿。

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